Η αγορά ενός σπιτιού είναι ακριβή.
Ξέρουμε.
Η τιμή αγοράς και οι επακόλουθες πληρωμές στεγαστικών δανείων είναι αρκετά κακές, αλλά στη συνέχεια πρέπει να προσθέσετε τα έξοδα κλεισίματος, τα έξοδα μετακίνησης, τις συσκευές και τα έπιπλα, και ένας Θεός ξέρει τι άλλο!
Αλλά ξέρατε ότι υπάρχουν περισσότερα που καθορίζουν τη μηνιαία πληρωμή του στεγαστικού σας δανείου από την τιμή αγοράς;
Σοβαρά.
Προφανώς, η τιμή του σπιτιού είναι ο μεγαλύτερος παράγοντας. Όσο πιο ακριβό είναι το σπίτι, τόσο υψηλότερη είναι η υποθήκη, αυτό είναι δεδομένο. Ωστόσο, υπάρχουν κάποιοι άλλοι παράγοντες που μπορούν να επηρεάσουν σημαντικά το κόστος των στεγαστικών δανείων, έως και αρκετές εκατοντάδες δολάρια το μήνα!
Ένα σπίτι είναι πιθανό να είναι η πιο ακριβή αγορά που θα κάνετε ποτέ, και επομένως είναι διπλά σημαντικό να γνωρίζετε σε τι ασχολείστε. Είναι επίσης σημαντικό να γνωρίζετε συμβουλές και κόλπα που μπορούν να μειώσουν το κόστος σας όσο το δυνατόν περισσότερο, ενώ θα έχετε το καλύτερο σπίτι που μπορείτε να αντέξετε οικονομικά.
Εμπιστευτείτε μας, η επίγνωση αυτών των κάπως «κρυφών» παραγόντων μπορεί να κάνει μεγάλη διαφορά στον τύπο του σπιτιού που μπορείτε να αγοράσετε, καθώς και στα χρήματα που θα πληρώνετε ανά μήνα για αυτό.
Εντάξει, ας πάμε στα αγαθά.
Εδώ είναι τα 4 πράγματα που μπορούν να επηρεάσουν δραστικά την πληρωμή του στεγαστικού σας δανείου.
Επιτόκιο
Αυτό είναι μεγάλο.
Ανεξάρτητα από την τιμή του σπιτιού που αγοράζετε, το επιτόκιο που πληρώνετε θα επηρεάσει δραστικά την πληρωμή του στεγαστικού σας δανείου. Όχι μόνο η μηνιαία πληρωμή σας θα μπορούσε να είναι υψηλότερη, αλλά ένα υψηλότερο επιτόκιο επηρεάζει δραστικά το ποσό που θα πληρώσετε για το σπίτι κατά τη διάρκεια ζωής του δανείου λόγω του πρόσθετου τόκου στεγαστικού δανείου.
Τι καθορίζει το επιτόκιο σας;
Ναι, το πιστωτικό αποτέλεσμά σας.
Έχουμε κάτι και σε αυτό. Εάν θέλετε να μάθετε περισσότερα σχετικά με τα πιστωτικά σκορ και τους παράγοντες που τα καθορίζουν, ανατρέξτε στο άρθρο μας Πιστωτική βαθμολογία.
Για τους σκοπούς αυτής της ανάρτησης, αυτό που πρέπει να γνωρίζετε είναι ότι το πιστωτικό αποτέλεσμά σας καθορίζει το επιτόκιο και το επιτόκιο σας βοηθά στον καθορισμό της πληρωμής σας. Όσο υψηλότερο είναι το επιτόκιο τόσο υψηλότερο είναι το επιτόκιο και τόσο υψηλότερη είναι η πληρωμή του στεγαστικού δανείου.
Για παράδειγμα, ελέγξτε αυτόν τον πίνακα της διαφοράς στις πληρωμές στεγαστικών δανείων ανάλογα με τους τόκους που δημιουργήσαμε για το Ιστοσελίδα myFICO.
Επιλέξαμε ένα δάνειο 30 ετών με αρχικό κεφάλαιο 200.000 $, αλλά μπορείτε να το κάνετε με οποιοδήποτε ποσό. Λάβετε υπόψη ότι αυτοί οι αριθμοί ΔΕΝ περιλαμβάνουν φόρους και ασφάλειες, μόνο κεφάλαιο και τόκους.
Η διαφορά είναι τεράστια. Μόνο μια διαφορά 1 ½ τοις εκατό αυξάνει τη μηνιαία πληρωμή κατά σχεδόν 200 $!
Όχι μόνο αυτό, αλλά θα πληρώνατε σχεδόν 70.000 $ περισσότερους τόκους κατά τη διάρκεια ζωής του δανείου!
Και εδώ είναι το θέμα, δεν έχει σημασία ποια είναι τα εθνικά επιτόκια γιατί θα λάβετε τα καλύτερα επιτόκια μόνο εάν έχετε καλό/καλό πιστωτικό σκορ. Αυτό σημαίνει ότι η πιστωτική σας βαθμολογία θα πρέπει να είναι περίπου 760 ή καλύτερα για να λάβετε τα χαμηλότερα επιτόκια, να έχετε τη χαμηλότερη πληρωμή στεγαστικού δανείου και να πληρώσετε τους λιγότερους τόκους κατά τη διάρκεια ζωής του δανείου!
Επειδή το επιτόκιο έχει τόσο τεράστιο αντίκτυπο στην πληρωμή του στεγαστικού σας δανείου και στους τόκους που θα πληρώσετε συνολικά, συνιστούμε να εργαστείτε για να αυξήσετε όσο το δυνατόν περισσότερο το πιστωτικό σας σκορ ΠΡΙΝ αναζητήσετε να προκριθείτε για υποθήκη. Αυτό θα σας δώσει επίσης περισσότερο χρόνο για να πληρώσετε το υπάρχον χρέος και να εξοικονομήσετε χρήματα για μεγαλύτερη προκαταβολή, η οποία μας οδηγεί στον επόμενο παράγοντα που μπορεί να επηρεάσει σε μεγάλο βαθμό την πληρωμή του στεγαστικού σας δανείου.
Σχετικά: 5 χρόνια μετά και έχω ήδη εξοικονομήσει χρόνο και χρήματα από το στεγαστικό μου
Ασφάλιση στεγαστικών δανείων
Έχουν γίνει πολλά από δάνεια FHA και για καλό λόγο. Με τις τιμές των κατοικιών να ανεβαίνουν τόσο γρήγορα τα τελευταία 30 χρόνια και με τόσα πολλά με χαμηλότερα πιστωτικά σκορ, έχει γίνει πολύ δύσκολο για τους ανθρώπους να πληρούν τις προϋποθέσεις για ένα συμβατικό δάνειο.
Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι ένα συμβατικό δάνειο απαιτεί να έχετε υψηλότερο πιστωτικό σκορ (680-700 ή παραπάνω) και να βάλετε τουλάχιστον το 5% της τιμής αγοράς κάτω στο σπίτι. Για παράδειγμα, εάν αγοράσατε ένα σπίτι για 300.000 $, θα χρειαστείτε μια προκαταβολή τουλάχιστον 15.000 $ για να πληροίτε τις προϋποθέσεις για ένα συμβατικό δάνειο.
Για να γίνουν τα πράγματα χειρότερα, εάν δεν βάλετε τουλάχιστον το 20% κάτω, θα πληρώσετε ασφάλιση στεγαστικών δανείων, ανεξάρτητα από το είδος του δανείου που έχετε.
Με το υψηλό κόστος των κατοικιών, σε συνδυασμό με την τάση για αυξημένο χρέος και μικρή αποταμίευση, δεν είναι περίεργο που οι περισσότεροι άνθρωποι δεν μπορούν να αντέξουν οικονομικά μια προκαταβολή 20%!
Αυτός είναι επίσης ο λόγος για τον οποίο οι περισσότεροι άνθρωποι (ειδικά οι αγοραστές για πρώτη φορά κατοικίας) πηγαίνουν για ένα συμβατικό δάνειο με χαμηλότερο από 20% ή ένα δάνειο FHA με σημαντικά μικρότερη προκαταβολή.
Ωστόσο, ξέρατε ότι η μείωση του 20% συνεπάγεται επιπλέον κόστος;
Ναι, αν βάλετε κάτω από 20% πρέπει να πληρώσετε κάτι που ονομάζεται ασφάλιση υποθηκών.
Η ασφάλιση στεγαστικών δανείων είναι ένα επιπλέον κόστος που μπορεί να επηρεάσει δραστικά την πληρωμή του στεγαστικού σας δανείου. Είναι κάτι που οι δανειστές προσαρμόζουν ως πρόσθετη ασφάλεια για τον δανεισμό των χρημάτων.
Ουσιαστικά, εάν δεν μπορείτε να ρίξετε το 20%, τότε θεωρείστε ως αγοραστής με μεγαλύτερο κίνδυνο. Αυτό σημαίνει ότι είναι πιο πιθανό να αθετήσετε το δάνειο (στα μάτια του δανειστή) και διατρέχουν αυξημένο κίνδυνο να μην πάρουν τα χρήματά τους πίσω. Επομένως, πρέπει να πληρώσετε επιπλέον για να διασφαλίσετε ότι ο δανειστής θα πάρει όσο το δυνατόν περισσότερα χρήματα πίσω.
Βασικά, τιμωρείστε επειδή δεν έχετε τόσα χρήματα πληρώνοντας περισσότερα χρήματα με τη μορφή ασφάλισης στεγαστικών δανείων.
ΠΡΕΠΕΙ ΝΑ ΠΛΗΡΩΣΕΙΣ ΑΣΦΑΛΙΣΗ ΣΤΟ ΥΠΟΘΗΚΗ ΣΟΥ!
Ακριβώς πόση ασφάλεια;
Αυτό εξαρτάται από το δάνειο.
Όσοι έχουν συμβατικό δάνειο που κατέβαλαν λιγότερο από 20% πληρώνουν ιδιωτική ασφάλιση στεγαστικών δανείων και όσοι έχουν FHA πληρώνουν ασφάλιστρα στεγαστικών δανείων.
Γενικά, η ασφάλιση στεγαστικών δανείων κυμαίνεται μεταξύ 0,5% και 1% του αρχικού ποσού του δανείου. Το επιτόκιο καθορίζεται μέσω του πίνακα δανειστών χρησιμοποιώντας την αναλογία δανείου προς αξία του σπιτιού (πόσα χρωστάτε σε σχέση με την αξία του σπιτιού).
Αν και αυτοί οι αριθμοί είναι γενικοί, με βάση το εύρος πάνω από ένα αρχικό υπόλοιπο 200.000 $ θα σημαίνει ότι η πληρωμή της ασφάλισης στεγαστικού δανείου μπορεί να είναι από 83 έως 166 $ επιπλέον το μήνα!
Από τη θετική πλευρά, με ένα συμβατικό δάνειο θα πληρώνετε μόνο ασφάλιση στεγαστικών δανείων μέχρι να φτάσετε στο 20% των ιδίων κεφαλαίων στο σπίτι (αυτό που φτάσετε αμέσως με προκαταβολή 20%). Αυτό σημαίνει ότι έχετε πληρώσει το υπόλοιπο του στεγαστικού δανείου μέχρι το 80% της αρχικής εκτιμώμενης αξίας του σπιτιού.
Ωστόσο, να γνωρίζετε ότι εάν έχετε δάνειο FHA, ενδέχεται να πληρώνετε ασφάλιστρα στεγαστικών δανείων για τη διάρκεια ζωής του δανείου (αυτό εξαρτάται από την αναλογία δανείου προς αξία κατά την αγορά).
Μια άλλη επιλογή για να απαλλαγείτε από την ασφάλιση στεγαστικών δανείων είναι η αναχρηματοδότηση. Μόλις η αξία του σπιτιού σας αυξηθεί σε ένα επίπεδο όπου έχετε 20% ίδια κεφάλαια, η αναχρηματοδότηση με τη νέα εκτιμώμενη αξία θα εξαλείψει την ασφάλιση στεγαστικών δανείων και θα μειώσει τη μηνιαία πληρωμή σας. Ωστόσο, να γνωρίζετε ότι θα πληρώσετε ένα τέλος για την αναχρηματοδότηση, επομένως μπορεί να χρειαστεί χρόνος για να ανακτήσετε το κόστος της αναχρηματοδότησης μέσω της απώλειας της μηνιαίας ασφάλισης στεγαστικών δανείων.
Όπως και με τα επιτόκια και το πιστωτικό σας σκορ, συνιστούμε να αφιερώσετε χρόνο και να εξοικονομήσετε όσο το δυνατόν περισσότερο προκαταβολή πριν αγοράσετε ένα σπίτι.
Ακόμα κι αν δεν μπορείτε να φτάσετε το πολυπόθητο 20% κάτω, μια μεγαλύτερη προκαταβολή θα σημαίνει χαμηλότερο ποσό τόκου στεγαστικού δανείου και θα μπορείτε να φτάσετε το 20% των ιδίων κεφαλαίων σε μικρότερο χρονικό διάστημα. Εκείνη τη στιγμή, θα μπορείτε να εγκαταλείψετε την ασφάλιση στεγαστικών δανείων συνολικά με ένα συμβατικό δάνειο και μερικά δάνεια FHA.
Φόροι ιδιοκτησίας
Ο αντίκτυπος των φόρων δεν ήταν κάτι που είχα σκεφτεί προηγουμένως μέχρι που έψαχνα να αγοράσω το πρώτο μου σπίτι πριν από αρκετά χρόνια. Οι φόροι ακίνητης περιουσίας είναι κάτι που θα πρέπει να πληρώσετε σε οποιοδήποτε σπίτι και είναι γενικά υψηλότεροι ανάλογα με το μέγεθος/την αξία του σπιτιού και την τοποθεσία.
Για παράδειγμα, τα σπίτια στο αστικό Όρεγκον έχουν γενικά υψηλότερους φόρους ιδιοκτησίας από τα σπίτια στο αγροτικό Όρεγκον. Ομοίως, τα σπίτια σε ορισμένες πολιτείες έχουν γενικά υψηλότερους φόρους ιδιοκτησίας από αυτούς σε άλλες.
Όμως, ξέρατε ότι οι φόροι ιδιοκτησίας μπορεί να διαφέρουν πολύ στην ίδια γενική περιοχή;
Πραγματικά, οι φόροι ιδιοκτησίας μπορούν επίσης να επηρεάσουν σε μεγάλο βαθμό την πληρωμή του στεγαστικού σας δανείου.
Η τοποθεσία-στόχος μου ήταν μερικές περιοχές σε μια κομητεία λίγο έξω από το Πόρτλαντ. Ενώ κοίταξα, παρατήρησα ότι οι φόροι ιδιοκτησίας ήταν πολύ διαφορετικοί ανάλογα με την πόλη στην οποία βρισκόταν το σπίτι και δεν ήταν μόνο το μέγεθος του σπιτιού που μπήκε στο παιχνίδι.
Πώς θα μπορούσαν συγκρίσιμα ακίνητα στην ίδια γενική περιοχή να έχουν τόσο πολύ διαφορετικούς φόρους;
Η απάντηση?
Οι φόροι που πέρασαν από τους ψηφοφόρους αύξησαν τα έσοδα για την πόλη, συνήθως λόγω μέτρων για τη στήριξη των σχολείων.
Έτσι, ένα σπίτι σε μια πόλη θα μπορούσε να κοστίσει περίπου 3.000 $ ετησίως σε φόρους (όπως ο δικός μου), ενώ ένα σπίτι ακριβώς κάτω από το δρόμο θα μπορούσε να σας κοστίσει 4.500 $ το χρόνο!
Γιατί έχουν σημασία οι φόροι;
Υψηλότεροι φόροι σημαίνουν υψηλότερη μηνιαία πληρωμή στεγαστικού δανείου.
Πάρτε το παράδειγμα μου παραπάνω. Οι φόροι ακίνητης περιουσίας 3.000 $ ετησίως αναλύονται σε 250 $ μηνιαίο ποσό, ενώ οι φόροι 4.500 $ ετησίως μειώνονται σε 375 $ ετησίως.
Αυτή είναι μια διαφορά 125 $, μόνο σε φόρους ακινήτων!
Αυτά τα 125 δολάρια θα μπορούσαν να σημαίνουν τη διαφορά μεταξύ της αγοράς ενός σπιτιού για 250.000 $ ή ενός για 275.000 $.
Το έκανε για μένα. Θα μπορούσα πραγματικά να αντέξω οικονομικά ένα καλύτερο, πιο ακριβό σπίτι σε ορισμένες περιοχές λόγω της διαφοράς στους φόρους ιδιοκτησίας στη μηνιαία πληρωμή μου.
Και το άλλο με τους φόρους ακινήτων;
Δεν φεύγουν.
Σε αντίθεση με την υποθήκη σας, δεν θα τα εξοφλήσετε ποτέ. Μάλιστα, γενικά θα ανεβαίνουν κάθε χρόνο!
Συνοπτικά: δώστε προσοχή στους φόρους ακινήτων.
HOA
Τελευταίο αλλά εξίσου σημαντικό (καλά, λίγο λιγότερο) είναι οι αμοιβές της ένωσης ιδιοκτητών σπιτιού (HOA), οι οποίες θα επηρεάσουν επίσης την πληρωμή του στεγαστικού δανείου σας, εάν τις έχετε. Αυτά γενικά δεν ισχύουν εκτός εάν αγοράζετε ένα διαμέρισμα ή ζείτε σε κάποιο είδος κοινότητας, αλλά αν ισχύουν, μπορούν να προσθέσουν ένα καλό κομμάτι στη μηνιαία πληρωμή σας.
Τα τέλη HOA καλύπτουν κοινοτικά έξοδα από τα οποία επωφεληθείτε. Για παράδειγμα, εάν ζείτε σε ένα διαμέρισμα, μπορεί να υπάρχει πισίνα, γυμναστήριο και προσωπικό συντήρησης που διατηρούν το κτίριο και τις εγκαταστάσεις σε καλή κατάσταση. Υπάρχει πολλή ταλαιπωρία και κόστος που σχετίζεται με την ομαλή λειτουργία όλων αυτών των ανέσεων, ώστε να μην χρειάζεται.
Αυτά τα χρήματα πρέπει να έρθουν από κάπου, και βγαίνουν από την τσέπη σας.
Τα τέλη HOA μπορεί να διαφέρουν σημαντικά ανάλογα με τον τύπο της κοινότητας και τις ανέσεις που καλύπτουν. Για παράδειγμα, ο παππούς και η γιαγιά μου πληρώνουν κάπου 50 $ το χρόνο στη γειτονιά τους για συντήρηση δρόμου και οτιδήποτε άλλο.
Ωστόσο, εάν έχετε ένα διαμέρισμα σε μια μεγάλη κοινότητα με πολλές ανέσεις, μπορεί να βρείτε τον εαυτό σας να πληρώνει αρκετές εκατοντάδες δολάρια το μήνα!
Αρκετές εκατοντάδες δολάρια το μήνα για τις αμοιβές HOA είναι μια σημαντική πρόσθετη δαπάνη και κάτι που πρέπει να λάβετε υπόψη όταν αποφασίζετε πόση πληρωμή μπορείτε να αντέξετε οικονομικά.
Σχετικό: Τι είναι η αντίστροφη υποθήκη και είναι κατάλληλη για εσάς;
Ηθική της ιστορίας
Ενώ μια υποθήκη είναι αρκετά ακριβή από μόνη της, υπάρχουν 4 μυστικοί παράγοντες που μπορούν να αυξήσουν το κόστος ακόμη περισσότερο και να επηρεάσουν δραστικά την πληρωμή του στεγαστικού σας δανείου.
Πρώτον, το επιτόκιο που λαμβάνετε μπορεί να επηρεάσει τη μηνιαία πληρωμή σας κατά αρκετές εκατοντάδες δολάρια και δεκάδες χιλιάδες δολάρια κατά τη διάρκεια ζωής του δανείου. Τα επιτόκια καθορίζονται από το πιστωτικό αποτέλεσμά σας, γι‘ αυτό είναι τόσο σημαντικό να εργαστείτε για την αύξηση της βαθμολογίας σας πριν αγοράσετε ένα σπίτι.
Ακολουθεί η ασφάλιση στεγαστικών δανείων, το κόστος μιας μικρής προκαταβολής. Και πάλι, η μηνιαία πληρωμή σας θα μπορούσε να ξεπεράσει τα 100 $ το μήνα με την προσθήκη της ασφάλισης στεγαστικών δανείων, γι‘ αυτό είναι καλύτερο να εξοικονομήσετε όσο το δυνατόν περισσότερο για μια προκαταβολή προτού ψάξετε να αγοράσετε.
Οι φόροι ακίνητης περιουσίας είναι ένας άλλος κρυφός παράγοντας που μπορεί να επηρεάσει σε μεγάλο βαθμό τη μηνιαία πληρωμή του στεγαστικού σας δανείου. Οι φόροι ακίνητης περιουσίας καθορίζονται σε μεγάλο βαθμό από το μέγεθος του σπιτιού και την τοποθεσία, αλλά μπορούν επίσης να επηρεαστούν από μέτρα που εγκρίθηκαν από τους ψηφοφόρους. Όπως και με τα επιτόκια και την ασφάλιση στεγαστικών δανείων, οι φόροι ακινήτων μπορεί να αυξήσουν τη μηνιαία πληρωμή σας κατά 100 $ ή περισσότερο το μήνα.
Τέλος, έχουμε χρεώσεις HOA, το κόστος της ύπαρξης ανέσεων που δεν χρειάζεται να διατηρήσετε. Αν και δεν είναι πιθανό να τους πληρώσετε εκτός εάν βρίσκεστε σε ένα διαμέρισμα ή σε κάποια άλλη κοινότητα, μπορεί να αφήσουν ένα πρόβλημα στα οικονομικά σας και είναι κάτι που πρέπει να γνωρίζετε.
Ας σας αφήσουμε με αυτή την υποθετική κατάσταση. Ας υποθέσουμε ότι αγοράσατε ένα διαμέρισμα με κύριο υπόλοιπο 200.000 $, πιστωτικό σκορ 630, βάλατε 5% κάτω, οφείλετε 4.500 $ ετησίως σε φόρους ακινήτων και έχετε τέλη HOA 100 $ το μήνα.
Με αυτό το σενάριο, θα πληρώνατε δυνητικά επιπλέον 168 $ το μήνα σε τόκους, περίπου 150 $ το μήνα για ασφάλιση στεγαστικών δανείων, 375 $ το μήνα σε φόρους ακινήτων και 100 $ το μήνα για το HOA.
Σε αυτό το σενάριο, θα πληρώνατε 793 $ το μήνα για επιπλέον τόκους, ασφάλιση στεγαστικών δανείων, υψηλούς φόρους ακινήτων και HOA.
Και αυτό είναι μόνο το επιπλέον.
Τι θα μπορούσατε να κάνετε με επιπλέον 793 $ το μήνα; Μάλλον αγοράστε ένα πιο ωραίο σπίτι.
